Кабинет Министров Украины постановлением №676 от 27 мая утвердил изменения в методику нормативной денежной оценки земельных участков. Документ вводит новую категорию для крупнейших городов страны, изменяет подход к оценке в пределах территориальных общин и наделяет Одессу статусом курортно-рекреационного населенного пункта. Вступление в силу — 29 июня 2026 года, поэтому у землевладельцев и агробизнеса есть время подготовиться к возможному пересмотру земельных платежей.

Новый норматив для крупных городов: 1302 гривни за квадратный метр

Главная новация постановления — отдельная категория для населенных пунктов с численностью свыше 1,5 миллиона человек. Для них норматив капитализированного рентного дохода установлен на уровне 1302 грн за квадратный метр. Этот показатель более чем вдвое превышает аналогичный норматив для городов с населением от 1 до 1,5 миллиона человек.

Разница принципиальна: нормативная денежная оценка — это база, от которой рассчитываются земельный налог, арендная плата за государственные и коммунальные земли и другие платежи, связанные с землепользованием. Таким образом, существенное повышение норматива непосредственно влияет на расходы тех, кто арендует или использует землю в крупнейших городах.

От общины к конкретному населенному пункту: изменение логики оценки

Ранее при оценке земель акцент делался на уровень территориальной общины в целом. Новое постановление смещает этот акцент на отдельные населенные пункты — города, поселки, села — с учетом их собственных характеристик и численности населения.

Практическое следствие для агробизнеса и других собственников: в пределах одной общины разные населенные пункты могут получить различные параметры оценки. Если компания имеет активы в нескольких локациях одной общины, общий показатель больше не будет ориентиром — каждый объект необходимо анализировать отдельно.

Одесса получает статус курортно-рекреационного города

Отдельным важным изменением стало включение Одессы в перечень населенных пунктов с курортно-рекреационным значением. Этот статус открывает возможность применения повышающих коэффициентов при определении стоимости земельных участков в городе.

Для агробизнеса, имеющего в Одесской области портовую инфраструктуру, элеваторы или перерабатывающие мощности, это изменение требует отдельного внимания. Повышающие коэффициенты курортно-рекреационных зон могут затрагивать земельные участки даже без какой-либо связи с туризмом или отдыхом — если они расположены на соответствующей территории.

Почвенные обследования как инструмент корректировки оценки для аграриев

Постановление расширяет возможности для собственников сельскохозяйственных земель проводить дополнительные почвенные обследования с целью уточнения агропроизводственных характеристик участков. Это практически важный инструмент: если реальные показатели почвы отличаются от базовых нормативов в худшую сторону, собственник может инициировать пересмотр оценки в сторону снижения.

Для крупных землевладельцев с диверсифицированным портфелем сельскохозяйственных угодий такой подход позволяет оптимизировать земельные платежи на законных основаниях, не ожидая общего пересмотра нормативов.

Что изменится для местных бюджетов и землевладельцев

С одной стороны, новая методика способна увеличить поступления в местные бюджеты в тех общинах, где пересмотр нормативной оценки приведет к повышению стоимости земель. С другой — для бизнеса и частных землевладельцев это может означать рост расходов на аренду и налогообложение.

Ключевые категории, которых изменения касаются в первую очередь:

  • собственники и арендаторы земель в городах с населением свыше 1,5 миллиона человек;
  • агропредприятия с инфраструктурой в Одессе и Одесской области;
  • компании с активами в нескольких населенных пунктах одной общины;
  • собственники сельскохозяйственных угодий с нетипичными почвенными характеристиками;
  • арендаторы государственных и коммунальных земель, где арендная плата привязана к нормативной оценке.

Что стоит сделать до 29 июня 2026 года

До вступления в силу постановлением землевладельцам и агробизнесу целесообразно проанализировать собственный земельный портфель и оценить, какие объекты попадают под действие новых нормативов. Отдельно стоит проверить участки в Одессе и выяснить, изменяется ли их категория для расчета платежей.

Также рекомендуется рассмотреть целесообразность проведения почвенных обследований для сельскохозяйственных участков с ниже средней продуктивностью — это может стать основанием для законного снижения оценочной стоимости и, соответственно, земельных платежей на следующие годы.

Заключение: время для анализа земельного портфеля

Изменения в методику нормативной денежной оценки, утвержденные постановлением №676, являются комплексными и касаются различных категорий землепользователей — от арендаторов в крупных городах до аграриев с портовой инфраструктурой. Введение норматива 1302 грн/м² для крупнейших населенных пунктов, новый статус Одессы и расширение возможностей для почвенных обследований — все это требует индивидуального анализа каждого объекта недвижимости.

Подготовка к изменениям уже сейчас позволит точнее спланировать бюджет на 2026–2027 годы и избежать неожиданного роста земельных платежей.

Первоисточник: AgroNews.