Кабінет Міністрів України постановою №676 від 27 травня затвердив зміни до методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Документ запроваджує нову категорію для найбільших міст країни, змінює підхід до оцінки в межах територіальних громад і надає Одесі статус курортно-рекреаційного населеного пункту. Набрання чинності — 29 червня 2026 року, тому у землевласників і агробізнесу є час підготуватися до можливого перегляду земельних платежів.

Новий норматив для великих міст: 1302 гривні за квадратний метр

Головна новація постанови — окрема категорія для населених пунктів із чисельністю понад 1,5 мільйона осіб. Для них норматив капіталізованого рентного доходу встановлено на рівні 1302 грн за квадратний метр. Цей показник більш ніж удвічі перевищує аналогічний норматив для міст із населенням від 1 до 1,5 мільйона осіб.

Різниця є принциповою: нормативна грошова оцінка — це база, від якої розраховуються земельний податок, орендна плата за державні та комунальні землі та інші платежі, пов'язані із землекористуванням. Отже, суттєве підвищення нормативу безпосередньо впливає на витрати тих, хто орендує або використовує землю у найбільших містах.

Від громади до конкретного населеного пункту: зміна логіки оцінки

Раніше при оцінці земель акцент робився на рівні територіальної громади загалом. Нова постанова зміщує цей акцент на окремі населені пункти — міста, селища, села — з урахуванням їхніх власних характеристик і чисельності населення.

Практичний наслідок для агробізнесу та інших власників: у межах однієї громади різні населені пункти можуть отримати відмінні параметри оцінки. Якщо компанія має активи в кількох локаціях однієї громади, загальний показник більше не буде орієнтиром — кожен об'єкт потрібно аналізувати окремо.

Одеса отримує статус курортно-рекреаційного міста

Окремою важливою зміною стало включення Одеси до переліку населених пунктів із курортно-рекреаційним значенням. Цей статус відкриває можливість застосування підвищувальних коефіцієнтів при визначенні вартості земельних ділянок у місті.

Для агробізнесу, що має в Одеській області портову інфраструктуру, елеватори або переробні потужності, ця зміна потребує окремої уваги. Підвищувальні коефіцієнти курортно-рекреаційних зон можуть зачіпати земельні ділянки навіть без жодного зв'язку з туризмом чи відпочинком — якщо вони розташовані на відповідній території.

Ґрунтові обстеження як інструмент коригування оцінки для аграріїв

Постанова розширює можливості для власників сільськогосподарських земель проводити додаткові ґрунтові обстеження з метою уточнення агровиробничих характеристик ділянок. Це практично важливий інструмент: якщо реальні показники ґрунту відрізняються від базових нормативів у гірший бік, власник може ініціювати перегляд оцінки у бік зниження.

Для великих землевласників із диверсифікованим портфелем сільськогосподарських угідь такий підхід дає змогу оптимізувати земельні платежі на законних підставах, не чекаючи загального перегляду нормативів.

Що зміниться для місцевих бюджетів і землевласників

З одного боку, нова методика здатна збільшити надходження до місцевих бюджетів у тих громадах, де перегляд нормативної оцінки призведе до підвищення вартості земель. З іншого — для бізнесу та приватних землевласників це може означати зростання витрат на оренду та оподаткування.

Ключові категорії, яких зміни стосуються насамперед:

  • власники та орендарі земель у містах із населенням понад 1,5 мільйона осіб;
  • агропідприємства з інфраструктурою в Одесі та Одеській області;
  • компанії з активами в кількох населених пунктах однієї громади;
  • власники сільськогосподарських угідь з нетиповими ґрунтовими характеристиками;
  • орендарі державних і комунальних земель, де орендна плата прив'язана до нормативної оцінки.

Що варто зробити до 29 червня 2026 року

До набрання чинності постановою землевласникам і агробізнесу доцільно проаналізувати власний земельний портфель і оцінити, які об'єкти потрапляють під дію нових нормативів. Окремо варто перевірити ділянки в Одесі та з'ясувати, чи змінюється їхня категорія для розрахунку платежів.

Також рекомендується розглянути доцільність проведення ґрунтових обстежень для сільськогосподарських ділянок із нижчою за середню продуктивністю — це може стати підставою для законного зниження оціночної вартості та, відповідно, земельних платежів на наступні роки.

Висновок: час для аналізу земельного портфеля

Зміни до методики нормативної грошової оцінки, затверджені постановою №676, є комплексними і зачіпають різні категорії землекористувачів — від орендарів у великих містах до аграріїв з портовою інфраструктурою. Введення нормативу 1302 грн/м² для найбільших населених пунктів, новий статус Одеси та розширення можливостей для ґрунтових обстежень — усе це вимагає індивідуального аналізу кожного об'єкта нерухомості.

Підготовка до змін уже зараз дасть змогу точніше спланувати бюджет на 2026–2027 роки і уникнути несподіваного зростання земельних платежів.

Першоджерело: AgroNews.